19 Ноябрь
14:35
Астана: -1 °C
Алматы: -2 °C
USD/KZT: 332.21
EUR/KZT: 391.74
RUB/KZT: 5.57
CNY/KZT: 50.08
Финансы
5 Августа 17:06
поделиться:

Поделиться в Whatsapp

Строительство частного дома в Астане: этапы, цены, советы
Какие сложности практические и юридические сложности возникают при возведении дома в казахстанской столице, сколько будет стоить жильё и на чём можно сэкономить, рассказали профессиональные строители.



По информации департамента по статистике Астаны, средние фактические затраты на строительство 1 кв.м в домах, построенных индивидуальными застройщиками столицы, составили в январе-мае 2015 64,3 тысячи тенге, или $346 (из расчета 1 доллар = 186 тенге). Средние фактические затраты на строительство 1 кв.м жилья в многоквартирных домах за тот же период составили 132,6 тыс. тенге, или приблизительно $713.

Решив выяснить, сколько стоит построить дом в Астане, мы узнали о множестве подводных камней, которые могут поджидать строителей-самоучек там, где и профессионалу-то не всегда легко разобраться. Тем не менее, мы постарались собрать интересную информацию о возведении индивидуального дома, сделали нехитрые расчеты и получили кое-какие цифры.

С чего начать

Условимся, что земельный участок вы уже приобрели. Однако любое строительство — многоэтажного дома, коттеджа или даже гаража — начинается с получения в госорганах разрешительных документов. Какие инстанции надо пройти, прежде чем нанимать строителей?

Для начала следует получить разрешение на строительство дома. При этом важным фактором является целевое назначение земельного участка: в документах должно быть указано «Для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)».

— Перед тем, как начать проектирование и тем более строительство дома, потребуется собрать довольно много документов, — предупреждает руководитель ИП Astanastroy Канат Мужиков.

Специалист в сфере строительства выделил несколько этапов, которые предстоит пройти каждому, кто решил построить свой дом.

1. Получение разрешения на проектирование

Чтобы получить разрешение на проектирование, нужно обратиться в Управление архитектуры и градостроительства города с соответствующим заявлением, представить все правоустанавливающие документы на участок под строительство, а также форэскиз (набросок) будущего дома. Если с документами все в порядке и ваше строительство не нарушает генплан города, то в установленные законом сроки вы получите постановление акима о разрешении на проектирование.

Важно понимать, что разрешение на проектирование ещё не является разрешением на строительство. Одна из самых распространенных ошибок — начало строительства на этом этапе, поскольку всё, что вы успеете построить, будет признано незаконным; придется заплатить штраф, а возможно, даже снести постройки. Это потеря времени, сил и денег.

2. Получение архитектурно-планировочного задания и технических условий

Это тоже довольно сложный этап, который потребует дополнительного сбора документов и проведения топографической съемки участка. К слову, разрешение на топографическую съемку участка действительно всего шесть месяцев со дня выдачи. Архитектурно-планировочное задание и разрешение на подключение дома к инженерным сетям также выдают сотрудники управления архитектуры.

Под техническими условиями подразумевается подведение к дому инженерных сетей:

- водопровода;

- канализации;

- электричества;

- отопления;

- телефонной связи.

Эти документы необходимы для разработки проекта и могут запрашиваться госорганами неоднократно как перед получением разрешительных документов на строительство жилого дома, так и при введении дома в эксплуатацию.

3. Разработка эскизного проекта и рабочего проекта дома

Только после сбора и согласования всех необходимых документов можно переходить к разработке эскизного проекта, а затем и рабочего проекта частного дома. Строительство можно начинать только после детальной разработки и утверждения проекта (!) в лицензированной проектной организации.

Вы можете простроить дом по любому проекту, который не нарушает строительные и другие обязательные нормы и правила и согласован с архитектурно-градостроительной службой города. Важно помнить, что после утверждения проекта вы уже не сможете внести в него какие-либо изменения в процессе строительства, поэтому тщательно подойдите к выбору материалов, отделки и даже цвета вашего дома.

4. Получение разрешения на проведение строительно-монтажных работ

Только после согласования и утверждения готового проекта можно обращаться в акимат или в управление архитектуры за разрешением на проведение строительно-монтажных работ.

После получения этого разрешения можно смело заключать договор генерального подряда, договор о сопровождении строительства, договор о техническом надзоре и другие соглашения с организациями, имеющими лицензии на ведение этих работ.

5. Уведомление госорганов о начале строительства

Последний этап перед началом строительства — обращение в ГАСКиЛ, куда вы представляете все необходимые документы и заполняете бланк уведомления о начале производства строительных работ на вашем участке. Теперь можно приступать!

В дополнение к перечисленным этапам директор ТОО «Скади СК» Николай Матвейчукдобавил еще несколько обязательных действий, которые необходимо выполнить владельцу уже построенного частного дома. После окончания строительства необходимо подписать документ, который называется «Акт ввода в эксплуатацию», и зарегистрировать его в БТИ.

Сколько нужно денег

Мы попросили несколько столичных строительных компаний предоставить сметы расходов на строительство в Астане одноэтажного дома площадью 120 кв.м.

— Точно рассчитать смету расходов на строительство дома вряд ли кому-либо удастся, — считает генеральный директор TOO Apex-Build Кайрат Есдаулетов. — Подробная смета расходов основывается на утвержденном рабочем проекте. Каждое здание имеет индивидуальные особенности: архитектурно-планировочные решения, материал отделки фасада, благоустройство, месторасположение объекта, геология грунтов участка, отсутствие или наличие городских, районных инженерных сетей. Сюда следует включить и такие аспекты как ментальность и уровень образования самого застройщика. Если исходить из анализа рынка, то цена одного квадратного метра готового жилья может составить примерно$750. То есть стоимость жилого дома «под ключ» площадью 120 кв. м составит $90 тыс.

Но в эту сумму, подчеркнул эксперт, не включены благоустройство и ограждение прилегающей территории, разработка проектно-сметной документации, подведение коммуникаций — электричества, водо- и теплоснабжения.

— Кроме того, надо иметь в виду так называемые непредвиденные расходы, — предупреждает Кайрат Есдаулетов. — Если вы считаете, что учли в смете 100% расходов, то знайте, что всегда нужно предусматривать средства в размере 10-12% от итоговой суммы на непредвиденные расходы, и тогда вас ничто не застигнет врасплох. Может, моё мнение звучит кощунственно по отношению к сметчикам, но опыт — вещь неумолимая.

При этом, по словам генерального директора TOO Apex-Build, стоимость строительных материалов может прибавить еще 40-45% к заявленной сумме. Также необходимо предусмотреть средства на зарплату рабочим, административно-транспортные, накладные расходы, расходы на строительные машины и механизмы, а также плановые накопления подрядчика.

Согласно данным, предоставленным ИП Astanastroy, стоимость работ по возведению каркаса дома не зависит от местоположения объекта и составляет $100 за 1 кв.м. В эту сумму входит оплата за проведение земляных работ (подготовка основания), заливку фундамента, возведение стен (кладка) и укладку кровли (двускатная металлочерепица). Таким образом, работа по возведению "коробки" одноэтажного дома площадью 120 «квадратов» обойдется в $12 тыс.

Еще одна строительная компания — ТОО «Скади СК» — все же попыталась учесть все расходы по строительству дома указанной площади и предоставила подробную смету с указанием использованных строительных материалов. В эту смету не включена стоимость проведения коммуникаций (водопровода, канализации, электричества, телефонной связи, отопления), так как это зависит от удаленности дома от существующих городских сетей.

Таким образом, учитывая, что площадь дома составляет 120 кв.м, стоимость 1 кв.м равна 112 695 тенге, или $606 (из расчета 1 доллар = 186 тенге).

Стройматериалы: стоимость и характеристики

Существенно повысить или, напротив, снизить стоимость строительства частного дома могут стройматериалы. Можно закупить высококачественные разрекламированные, а можно в разы дешевле приобрести малоизвестные аналоги. Выбор - за покупателем.

— Желательно возводить дома из жженого красного кирпича, который временем доказал свою несущую способность и при правильном армировании и расчетной толщине кладки не дает больших теплопотерь, — советует руководитель Apex-Build Кайрат Есдаулетов. — Отделка же фасада жилого дома — это основа долголетия здания. Существуют целая философия архитектурного мышления, есть тысячи отделочных материалов, но использование естественных материалов (облицовочного  камня, кирпича, «рваного» камня и т.д.) наиболее близко природе человека. Да, это дорого обойдется застройщику, но со временем затраты окупятся, так как время над этими материалами не властно. Не стремитесь к кажущейся дешевизне и эффектности, больше советуйтесь с профессионалами и прислушивайтесь к специалистам.

C какими трудностями придётся столкнуться

Никогда не знаешь, с какими трудностями придется столкнуться в процессе строительства. Некоторые из них озвучили эксперты, исходя из собственного опыта.

Неправильно рассчитанные сроки строительства

— Застройщик может столкнуться с несвоевременной поставкой материалов, некачественными материалами, плохими погодными условиями, — перечисляет Канат Мужиков. — Еще одним препятствием на пути к дому мечты могут стать неправильно рассчитанные сроки строительства.

Как показывает практика, возвести частный дом можно за год, а можно растянуть «удовольствие» на несколько лет. Специалисты в сфере строительства считают, что на сроки влияет множество факторов, в том числе, конечно, и финансовая состоятельность застройщика.

По словам Кайрата Есдаулетова, менее разорительным для среднего застройщика будет возведение дома в два этапа. На первом этапе можно за сезон поставить скелет здания с кровлей, а в течение второго сезона завершить строительные работы. К тому же такая методика очень полезна, так как за время вынужденных «каникул» грунт даст осадку, а фундамент примет всю нагрузку здания на себя. Это позволит выявить недочеты или плюсы строительства перед проведением оставшихся работ.

— А вот скорость и качество работы на строительной площадке чаще всего зависят не от количества рабочих, а от их эффективности и от соблюдения технологической цепочки в работе, — уверен эксперт. — Чаще всего для строительства частного дома нанимают полупрофильных рабочих в количестве не более 8 человек и сроком строительства не более 3 месяцев.

Юридические проволочки

— Также могут возникнуть проблемы с юридической чистотой сделки при приобретении земельного участка, — добавляет директор строительной компании «Скади СК» Николай Матвейчук. — Поэтому необходимо на 100% перепроверить документы на «чистоту» во избежание неприятностей в будущем. Кроме того, чтобы избежать ненужных проволочек и задержек в процессе строительства, у вас обязательно должны быть все разрешительные документы.

Еще одна проблема — это нехватка денежных средств. Грамотное планирование бюджета поможет застройщику избежать ненужных трудностей.

- Также отдельной проблемой можно выделить наем на работу недобросовестного подрядчика, - признал эксперт. – Очень серьезно относитесь к выбору подрядчика, не «покупайтесь» на дешевые предложения строительных бригад и выбирайте строительную фирму с именем, которая может показать уже построенные свои объекты.

— Застройщику желательно убедиться в юридической состоятельности подрядчика, — согласен с коллегой Кайрат Есдаулетов. — Маленькие строительные компании, имеющие лицензию на возведение таких объектов, из экономии часто  берут на работу гастарбайтеров, которые даже не умеют читать чертежи. Это чревато большими проблемами, так как зачастую такие строители нарушают СНИПы, мало знакомы с климатическими и геологическими реалиями зоны строительства.

Непрофессионализм застройщика

Главной проблемой непрофессионального застройщика, по мнению Кайрата Есдаулетова, является то, что он копирует действия соседей.

— Непрофессионал идет по аналогии: увидел, что соседи возводят дома из пеноблоков и гипсоблоков, и считает, что это правильно. Запомните: несущие стены из этих материалов не возводят! Эти материалы являются заполнителем проемов в железобетонном или металлическом каркасе.

Получение техусловий

К перечню проблем эксперт относит и трудности при получении разрешения на техусловия.

— Реалии нашего времени таковы, что обыватель может столкнуться с большими проблемами при подведении коммуникаций. Пытаясь самостоятельно обойти всех обладателей заветных печатей и подписей, застройщик очень часто сталкивается с непреодолимой стеной. В итоге стоимость техусловий выходит дороже, чем сам объект, - отметил он.

Кайрат Есдаулетов советует обращаться в компании, которые специализируются на этой сфере. Однако желательно предварительно проконсультироваться со знакомыми и идти только в рекомендованную фирму, так как на этой ниве процветает мошенничество.

Советы специалистов

Представители строительных компаний дали несколько, которые позволят не допустить серьезных ошибок при возведении частного дома.

Итак, для строительства дома можно нанять и строительную фирму, зарекомендовавшую себя на рынке, и строительную бригаду.

— Но в любом случае необходимо заключать договор на подрядные работы, в котором всё должно быть четко и ясно прописано, — глава «Скади СК» Николай Матвейчук.

В частности, в договоре должны быть указаны:

- заказчик, подрядчик с указанием юридических адресов;

- стоимость строительства, условия финансирования;

- сроки начала и окончания строительства.

Также к договору обязательно должен прилагаться сметный расчет стоимости строительства и рабочий проект. При возможности желательно привлечь к составлению договора юриста.

Ценные советы дал и генеральный директор компании Apex-Build Кайрат Есдаулетов.

- желательно предусмотреть повышенный цоколь. Это придаст зданию респектабельности и спасет от затоплений, что актуально для столичного региона;

- непрофессиональный подход к выбору теплоизоляционных материалов перекрытий здания может увеличить потери тепла на 40%;

- при благоустройстве участка надо учитывать не столько красоту, сколько систему водоотводов от цоколя здания и хозяйственных построек. Правильная организация водоотводов — залог долголетия дома;

- не следует экономить на гидроизоляции фундамента здания, его прочности и архитектуре.

Источник: информационная служба портала kn.kz, информационного партнера Forbes.kz.

нравится:    945
Теги: недвижимость,
поделиться:

Поделиться в Whatsapp

Loading...
Читайте так же:

Комментарии